投资房产，要避开什么样的房子。这类房子，涨幅很慢，房价也会明显低于同区域其它盘。分别有硬伤和软伤，而且硬伤很难改造好，下面都是负面的因素，涨幅慢的房子，一般都会占有其中几条：
1. 全是小业主，小户型，投资为主。相互压价，租不上价，也卖不出价。
2. 物业很差。有些物业费奇贵，物业的收益甚至会高于业主。有些物业基本不作为，设施毁坏速度太快，又不修补。几乎没有什么物业服务。物业打骂业主和客户。恶名在外。
3. 供电，供水，宽带等生活办公必须均不能正常保证。
4. 以住宅立项，可主要又用于办公，电梯承载不了大的人流，居住不舒服，办公也不舒服。或者以商业立项，以居住为主，北方没有暖气，没有煤气，没有居住所需要基本条件。
5. 周围环境有明显缺陷，比如大门正对医院停户房等。
6. 办公为主，可洗手间又在套内，男女公用。
7.小开发商的小盘子，通常是本地没有名气的开发商，盘子也只有一到两个楼。
8. 建筑质量很差，用料很次，很快就露出破败之象，设施毁损严重，外立面陈旧。
9. 建筑设计不合理，理念很落后，楼用起来很不舒服，包括电梯质量差，容量小，大堂，楼道，采光，户型缺陷明显，异型房过多等。
10.停车位太少，交通也不方便。公摊过大。
11.长期办不下房产证等手续，开发商欠费或有债务纠纷。
12.较高的房产税或者交易税费。房产税或者交易税费占掉业主收益很大一部分。
【拉开差距了！一线回暖三线疲软 全国楼市不对称复苏】
新政助推下，北上广等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时，受库存高企、市场低迷影响，三、四线城市成交难现起色，楼市不对称回暖明显。消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和部分二线城市重现
买房10大陷阱里面有养老地产陷阱。如果不是钱多的没地方用，最好不要碰。
你可以反过头来想，你是投资还是自用，如果投资，谁是接盘侠。如果自用，你真的将来会有多少时间住在这个地方，住在这个地方方便吗？
考虑到孩子的教育，建议买学区房，如果资金不够，可以买个小面积的学区房。
你可以把这个小面积的学区房出租，然后再租一个大房子来自住，这样既能满足读书需求，也能满足居住需求。等以后经济条件好了，再买入大房子改善。
那种位置偏僻，打折多的房子，看着是便宜，其实缺乏生活功能，未来会带来很多的麻烦。
楼主：
鹏程蛇口 时间：2015-05-15 23:12:53
【4月库存继续下降】截至2015年4月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。这和我们的预计也基本一致。
楼主：
鹏程蛇口 时间：2015-05-16 10:09:24
今年以来，已经有县城教师上街游行讨要工资，说明财政不行了。
一些小城市财政破产是必须的，前些年的财政宽裕主要是来自房地产的繁荣，还乡团用从外地挣的钱支援了家乡房地产的发展。现在房子不好卖了，小城市没有其他产业支撑，房地产作为唯一支柱产业垮了，财政怎么能好？
从郊区换入主城肯定是对的，现在经济有压力，可以考虑等额本息，这样开始的压力就小些。
资金压力大，可以把自己的房子简单装修后出租，以租养贷。自己再租个便宜的房子住，过几年条件好了，再去住自己的房子，年轻刚工作，住的条件差点也正常。
感觉房子的居住功能在减弱，很多人的思想已经病变，不是追求幸福生活而是变成财奴房奴…
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房子本来就不只有居住功能，如果只是居住，租房也可以达到目的。房子从来都是投资品，也有抵押功能。你去银行贷款，抵押你的家具和电器可以吗，不行，因为这些都是消费品。而抵押房子可以，因为房子是投资品。
孩子的教育，还是言传身教比较重要，家长给孩子树立的形象很重要，而不仅仅是孩子的学习成绩。
我觉得作为一般家庭来讲，中小学如果可能，还是找个好点的学校就读，排名靠前的学校自然有他过人的地方。
大学是一个人人生观基本形成的时间，国内读比较好吧，如果经济条件允许，读研到国外，孩子可以开阔一下眼界，接触不同的文化和生活方式。
那种砸锅卖铁供孩子到海外读书的选择不可取，教育也是投资，也需要讲究收益吧。
我们这一代人，生活条件和医疗条件大为改善，所以将来寿命会比较长，美国白人平均寿命是78岁，美籍华人是87岁，日本人的平均寿命也是80多岁，所以我们将来大多数人会活到80多岁，而因为计生的实现，我们的很多家庭是独子，所以养老问题不得不考虑。
老龄化来临，国家能拿出养老的钱估计有限，养老最终还是靠自己，趁着年轻，如果有能力，买3套房子，一套自住，一套给孩子，一套收租金补贴养老可能更好些。
中新网5月18日电 今日，国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个；持平和下降的城市个数均有所减少。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳四个一线城市无论是新房还是二手房，均全线上涨。
新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.7%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降10.3%。
二手住宅价格变动情况方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有28个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为2.4%，最低为下降1.0%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为2.8%，最低为下降12.4%。(中新网房产频道)
救市发挥作用了，大城市的房价开始止跌回稳。
不过小城市的房价估计即使在救市的情况下，也会依然下跌，库存压力太大。
楼主：
鹏程蛇口 时间：2015-05-18 11:29:25
从领涨城市看，4月环比涨幅，深圳仍是带头大哥。其次是京沪。值得关注的是，浙江板块逆袭了，温州排名第四，杭州、金华也进入前十。
浙江房子阴跌几年了，终于全面飘红了。
照此趋势，6月全面飘红的几率非常大。
从这些年各个城市的房价涨幅看，郊区别墅普遍涨幅比较小。
其中的原因可能有这么几点：
1.房子说到底是为了生活用，生活配套不好，房子的价值就打折扣，房子值钱的地段和配套社会，而不是砖头。
2.欧美国家普遍存在着市中心老房子贫民窟化，富人很多搬迁到郊区别墅去住。
3.中国的国情和欧美不一样，配套设施都在市中心，中国政府比较强势，有超强的拆迁再造能力，市区老房子很多会被拆掉，然后建高层大……
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@zzbzerg 2015-05-18 11:36:53
补充一些信息，前一阵看了一个纪录片，忘了是BBC还是NGC的了，说现在一些西方发达国家，住在郊区别墅的较为富有的阶层以及退休人士，开始卖掉郊区房产，回流市中心的高楼大平层公寓，主要原因是他们渴望交流，不想完全与社会隔绝，住在郊区，可能即使是邻居，交流也很少。纪录片做了几个国家的几个城市，我看的一期是澳大利亚。
在中国的不同国情下，我认为不会完成市中心——郊区——市中心这种轮回，而是热点一直会……
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您说的没错，中国不会出现市中心的空心化和贫困化，这点可以参考一下日本。
需要说明的一个观点：
1.中国的城市化是都市化，未来全国绝大多数人生活在几个大的都市圈。
中国的土地资源、水资源、矿产资源、能源都很短缺，人均占用量很低，因此只能走集约化利用资源的大城市化，城市建筑以高层为主，密度很高，大多数人生活在几个大的都市圈，都市圈间用高铁连接。
2.计生政策的执行打断了人口的正常增长规律，年轻一代的减少，使核心都市圈外的中小城市的人口没有流入来源，造成产业衰退，进而会加剧人口向都市圈流动，未来不仅乡镇，而且位置不好的中小城市也会衰败。
3.以后不是你在大城市混不下去了，而回到家乡，而是家乡找不到工作，不得不去混大城市。大城市机会多，可以糊口。比起就业，什么乡情、干净的水和空气、田园风光根本不算什么。哪里的就业机会多，人就会流向哪里。
现在很多人抱怨房价高，说明大家还买的起，真的买不起的时候，只会讨论租房了。
真的到了15-20年后，房价涨到顶了，经济发展也停滞了，阶层就固化了，在大城市没有房子的人，只能租房一辈子了。
大城市房价上涨的理由：
1.大城市工作机会多，人口在持续流入，逃离北上广是伪命题。很多人不是不喜欢山清水秀、乡情浓厚的故乡，可是故乡没有足够的机会，为了就业，只能去大城市。
2.大城市能提供高端就业机会，年薪30万以上的工作基本存在于大城市，金融、互联网、大公司总部、外企中国公司总部等高端就业岗位只能存在于大城市。
3.工业社会，工厂是创造财富的中心，工业、矿业发达的中小城市也很富裕。而……
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@榨菜脑袋 2015-05-19 11:02:35
你就能肯定一些企业不会转向成本更低的小城市发展！
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中国的制造业已经严重产能过剩，未来不会再有发展空间了，有发展空间的是服务业，服务业只能在大城市发展吧。
高铁修通了，很多人认为有利于小城市，真的吗？
的确，小城市的人出行方便了，可是是小城市的人坐高铁去大城市的多，还是大城市人坐高铁去小城市的多。
真实情况是，高铁犹如一条吸血管，把财富源源不断的从小城市洗到大城市。
加州大学伯克利分校的经济学家Benjamin Faber在一篇名为《贸易一体化，市场规模和产业化：来自中国高速公路网的证据》的论文中指出，“被纳入高速公路网”对于“边缘城市的经济发展”具有显著而稳健的负面作用：在1997-2006年间，其它条件不变的情况下，被纳入高速公路网的那些边缘城市，相比于其它边缘城市，其经济增长率平均要低18个百分点，而其工业总产值的增长率平均要低26个百分点。
为什么高速公路会对边缘城市产生如此巨大的负面经济影响？Benjamin Faber认为主要原因是高速公路导致地区间运输成本下降，从而导致边缘城市的工业经济不断向中心城市聚集。假设Faber的解释成立，那么这个结论也可以推至高铁。事实上，自从高铁开通以来，不少省份确实出现了三四线城市资源向中心城市聚集的现象。
买入学区房还是不错的选择，毕竟北京各区的教育质量差距非常大。
据说在北京，高中也是按区招考，这就意味着，孩子小学在哪个区，高中就在哪个区。
上个好的学校，不仅孩子有个好的学习环境，也会拥有一批好同学，这本身就是宝贵的人脉资源。
判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，人口的净流入依然是最重要的指标。
目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。
国家不会允许一个城市人口规模过大的，楼主想多了，就像楼上说的，都跑去大城市，找不到工作你吃什么？未来二十年每个人好几套房，卖给谁？都住北上广？其他无人区？政府也不同意，另外北京已经鼓励用工单位招收本地人了
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@鹏程蛇口 227楼 2015-05-12 12:03
国家不允许的事情多了，结果怎么样。
未来不是在大城市找不到工作，而是家乡没有工作，为了生存，不得不逃离衰败的家乡而选择去大城市工作。
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@初夏的风008254 2015-05-21 12:38:08
楼主的思维太僵化了，，国家早就注意到这个问题了，，新型城镇化不懂吗
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你如果相信新型城镇化，那就去城镇好了。城市化规律，不是某个人说了算的，有它内在的规律，其他国家已经证明的东西，中国也会发生。
刚性买房需求怎么选？
很多人想得比较远，没买房就已经考虑到了改善。首套房一说就是自住兼投资，既要好地段，又要好价钱，既要成熟现状，又要发展潜力，心情是可以理解的，但如果不是土豪，你的顾虑与挑剔很可能让你错过入市时机。
鱼和熊掌不可兼得，用有限资金顾好眼前最需要的条件
不要太远（距离工作机会和生活配套）；
不要太贵（适中的价格和面积段）；
不要太旧（楼龄和装修）；
不要太差（楼层、采光、通风、花园、安静度 优劣匀着点）；
不要太乱（治安和物管）。
今年是否还会降息呢？
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是否降息取决于总的经济形势，不是为了股市和楼市。
看现在的经济数据，还会有2次降息机会吧。
- 楼主看的好准，我现在才看你的贴子，都已经是降过了
- 研究真透，这都说准了
1.单纯从投资的角度来看，买北京的房子肯定收益更高，北京将来是世界城市，房价高度不是深圳能比的，而且你在北京是首套，首付三成贷款有折扣是政府给你的福利。
买北京的房子建议不要买望京的，可能您到北京的工作地点在望京附近吧，因此首选是望京。望京的小学目前因为生源好，已经发展的非常不错，不过朝阳的高中教育真不行。
建议买入海淀区重点小学对口比较好的初中的房子，海淀的教育资源丰富，生源好，主要是高中非常好，甩朝阳几条街的。北京的中考是按区进行的，小孩子在海淀读高中才是最优选择。
2.布吉周边的太乱，区位也有问题，深圳的城区一直在往西发展，涨不起也正常。卖掉布吉的一套，买入南山的学区房是不错的选择。香港人投资楼市有进三退一的说法，就是卖出差的物业，置换成好的物业。
3.买房肯定是能多贷尽量多贷，货币还会一直贬值下去，房贷是所有贷款中利率最低的贷款，是政府给你的福利。
4.其实仔细算一下，你的购买能力要远远的大于你想象的，你可以用房租抵月供，看似压力很大，也就是开始的两年，你的工资收入在涨，房租也在涨，熬过两年，马上就轻松了。
5.异地管理的问题，京深这种一线城市，服务业发达，买房后完全可以找个大的中介公司代为出租，没问题的。倒是二线以下城市买房后的异地管理是个问题。
近期，银监会高层在一季度经济形势内部会议上指出，在房地产贷款风险防控方面，要加强防范房企资金链断裂风险，根据项目的实际进展情况和现金回流情况，在确保贷款风险分类科学准确的前提下，允许对房地产开发贷款适当展期。
救市的节奏，房贷在继续放松。
看看香港和东京的经验，拆迁以后都是微拆迁，即使几栋楼，如果有钱赚，也会有人拆迁的。
如果可能，买同地段好一点的房子，升值可能更快些。
如果预算有限，也只能买价格低些的房子了，能够满足自住，也能满足读书，非常好了。
你看看农村的土坯房，再看看一些老城50年代建筑的房子，质量都是很差的，可是一直有人住，房子质量没有想象的那么差。
都说房子的寿命不长，一定程度上是因为城市快速发展，拆迁有利可图，很多还能居住的房子也拆迁更新了，为了利于拆迁，媒体也有意识的强调房子寿命短，真的只有30年寿命，当初立项的时候，政府能批吗？
真的成了危房，马上拆迁就来了，毕竟是一线城市的好位置。
楼主：
鹏程蛇口 时间：2015-05-28 16:33:29
政府的债务是20万亿，国企的债务是68万亿，这么多债务，怎么还，靠征税吗，税收是个位数增长了，甚至还有负增长的地区。还债只能是，1.印钞，货币贬值。 2.股市起来，卖掉国企的股份。
正因为GDP增速低，国家才更需要楼市成交活跃。
今年一季度，地方政府卖地收入减少30%，加上楼市成交不活跃，地方政府税收压力极大。
产业懦弱的四五线城市，财政收入一半靠房地产，房地产不景气，地方发工资都困难，更不要说还有那么多的债务需要还。
所以政府会想尽一切办法刺激楼市，为的就是保地方财政。
不过即使刺激楼市，三线以下也不会有起色，买房还是在一线和强二线才有价值。
但这种治标不治本的行为，是否只是短期内见效呢？也就是说，失去经济高速发展的大力支撑，这种高房价还可以持续多久？如果我买入五年之后崩盘，只剩下欠银行的大量债务，而此时收入因为通缩不断下降，房产也无法变现，怎么办?
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建议你看看介绍1998-2001年中国经济的书籍，那个时候，国企全面亏损，银行坏账成堆，很多人在预测中国经济崩溃，最后通过国企改革，加入世贸，不仅走了出来，而且创造了辉煌。今天的情况也类似，虽然遇到了很多困难，诸如产业需要转型，人口红利消失，过剩产能严重，不过中央也在行动，向改革要红利，建立自贸区，大众创业，万众创新，一路一带走出去，这些目标如果部分实现，未来前途还是光明的。
目前是开始转型的阵痛期，经济不行，所以需要股市和房事的繁荣。
牛刀的预言为何失败？
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牛刀是嘴上看空，目的是为了挣钱。
其实他是做多的，牛刀在北京、上海、深圳都有住房。
房产税不会对大城市的房价构成影响，因为使用价值高，成本可以转嫁。反倒是对小城市的房价是利空。
美国有6万美元一平米的房子，也有1美元一套的房子，价格为何如此极端，就是因为有了房产税。
别说中国的农村，就连日本的农村和韩国的农村也一样要从中国进口媳妇。
从能交配的角度来看，城市的机会远远大于农村，越大的城市交配的机会越多。
别跟老爷谈人性，从种族延续的角度来看，人和动物根本没有两样。
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日韩的今天就是我们的明天，城市化规律是一样的。
房价反映资产价格，租金反映消费价格，都受供求影响但又有差别。房价由富人决定与M2增速挂钩，你买不起房只说明不够富；租金穷人说了算与CPI挂钩，你租不起房说明足够穷。两者趋势走向相近基本同涨同跌，但波幅和先后顺势不同。M2增速远大于CPI，房价涨幅大于租金。上涨时房价领涨，下跌时租金领跌。
正因为以后没有多少人口红利了，才要买入大城市的房子。
城市化分为两个阶段，第一阶段，人口从农村流入城市，第二阶段，人口从小城市流入大城市。
未来小城市人口处于流出状态，只有大城市人口才处于流入状态。
楼主：
鹏程蛇口 时间：2015-06-01 11:16:53
【年年如此】每年的一季度，都是媒体伙同财经评论员唱衰、后推导出整个楼市暴跌、崩盘；二季度就会说开发商跑路了，降价大甩卖了，五一成交惨淡（网签为零），过了五一，马上转头说开发商雇人彻夜排队、热销数据造假；三季度一定骂开发商捂盘惜售、疯狂涨价；四季度扎堆开始评选年度人物、排行榜。
【放水！】2014年4月，1万亿元PSL(抵押补充贷款)由央行转到国开行，重点支持棚改，利率是4.5%，期限为三年。今年5月初，有媒体报道称，新一轮PSL正在启动，期限可能为3~5年，规模可能扩至1.5万亿元，其效用相当于两次降准，而且利率降至3.1%，必将引导银行间利率继续下滑。
刚需还有什么犹豫的，尽快买，你要在这个城市居住工作啊。
最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”
一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。
铁总为了降低建设成本，当然是把高铁建在人少地方。
其实，以前建铁路的时候，火车站也是在城外，经过几十年的发展，火车站成了市中心。
中国的人口增长，城市化发展能不能把高铁站也变为市中心，真的是疑问，即使30年后成了市中心，你等的起吗。
当然高铁陷阱说的是一般城市，一线城市的高铁站基本建在市中心了。
还是那句话，买房是一生最大的一笔投资，最大的一笔花费，值得你多花费一些时间去搞明白。
网上去查查资料，了解清楚你要购买城市的定位和经济发展情况。
实地去跑跑楼盘，了解清楚你要购买区域的定位和小区配套情况。
都是最起码的功课，别人告诉你什么，其实也只是根据自己了解的情况说一下，不会为了你的需求去实地跑盘。
用心的人，即使去外地城市出差，也会到周边小区了解情况，随着一辈子也不会到这个城市去买楼，去居住。
你自己买房，那是数百万的花费，数年或者数十年的收入，怎么用心去做都不过分。
贷款能多多贷尽量多贷，贷款年限尽量长。这句话是……
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如果提前把贷款还了，你再买房，就没有首付了。
当然如果钱放在手中确实没有啥投资渠道，只能存银行，那就提前还贷吧。
楼主怎么看房产税立法
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@鹏程蛇口 2015-08-07 18:43:36
不是才立法吗，到执行还早着呢。
即使有人哭着，喊着跪求政府收房产税，政府也不会收的，先卖地再说。
等以后地卖完了，再收不迟啊。
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@四季群星 2015-08-07 22:42:35
房产税方案人均60平以下不收，一般三口之家的工薪阶层有几个有180平以上的大房子啊，就算有几套，老城区市中心也少见凑够那么大的，当然真趁好几套家庭人均又超平米了的收入也不会少，不会差那点儿房产税钱，大不了租出去，转嫁给租客，大趋势就是房租上涨，人均工资翻番，通货膨胀，政府有钱了，老百姓收入翻番了，钱更不值钱了···
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同意 +1
开盘的时候，你高价买的户型，需要再卖出的时候，同样找到一个愿意支付这种户型溢价的人接手才行。这样的人你有多大把握找到。
同理，那些买名牌开发商的高价房子，多支付30%价格的人，卖出的时候，也需要找到一个愿意为名牌多支付30%溢价的人才行，你觉得好找到吗？
当然户型需要实用，奇葩的无法实用的不行。
房子值钱的地段的配套，而不是砖头，卖出的时候，什么会变，什么不会变，想好了就知道买什么房子了。
从中山这个案例我们可以得到一些启示，就算你是发达地区，由于缺乏商品房购买力，缺乏聚集能力，也没有吸血能力，房价就不可能高企。房价能够保持高企，不仅本地经济要发达，而且需要在区域内有聚集能力，能够把周边城市的购买力吸引到本城市。与中山相比，厦门是另外一个典型，厦门的经济总量在全省排名第三，可是房价在全省确遥遥领先，始终排名全省第一。
虽然厦门的经济表现在全国、全省并不突出，由于具有良好的山海资源，自然景观，气候优越，吸引了来自福建全省的购买了，加上厦门岛内地域狭小，供给量有限，使得厦门房价长期上涨，保持全国房价第四的高位。
南昌作为江西省城，拥有全省最好的医疗、教育资源，对全省有一定的聚集作用，吸引全省的购买力，所以南昌虽然人均GDP和人均收入都低于中山，但是房价均价比中山高，考虑到南昌核心城区房价比郊区高很多，如果比较最高房价，两市的差距会更大。
房价与一个城市的GDP总量、人均GDP、人均收入关系不大，更多的是与这个城市的区域聚集能力有关，能否吸引周边城市的购买力是房价高低的重要因素。思考明白中山房价为什么低，也就明白房地产如果投资了。
中国的人口是有限的，三四线城市已经发展到极限，未来是人口向大城市集中。
这个时代，一个人最重要的资源是自己的大脑，社会变化太快，新鲜事物层出不穷，因此你需要不断的学习，甚至是终身的学习才能时时更新自己的头脑，把那些过时的观念剔除出去，与时俱进，跟上时代的脉搏，因此未来在一线，周末听各种专业讲座，付费咨询，更新知识，改变观念，头脑风暴将是你日常生活的一部分。
